Coluna Curiosidades Sobre o Direito
Seguro fiança em contratos de locação: uma garantia eficiente, desde que utilizada corretamente
O mercado de locações imobiliárias passou por uma grande
transformação nos últimos anos. A tradicional figura do fiador, que por décadas
foi praticamente indispensável para a celebração de contratos de aluguel, vem
cedendo espaço ao seguro fiança, modalidade de garantia que oferece maior
praticidade ao locatário e maior segurança ao proprietário.
Previsto na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o seguro
fiança consiste em um contrato firmado entre o locatário e uma seguradora, que
assume a responsabilidade de indenizar o proprietário pelos prejuízos cobertos
na apólice caso o inquilino deixe de cumprir suas obrigações. Em contrapartida,
o locatário paga um prêmio à seguradora, geralmente de forma anual ou
parcelada.
Apesar de sua crescente utilização, ainda é comum encontrar
proprietários e locatários que desconhecem o funcionamento dessa modalidade de
garantia. O maior equívoco é acreditar que a simples existência do seguro
assegura o ressarcimento de qualquer prejuízo relacionado ao imóvel. Na
prática, isso não acontece.
Toda apólice possui limites e condições específicas de
cobertura. Em regra, a proteção básica contempla os aluguéis em atraso e os
encargos da locação, como condomínio e IPTU, quando previstos contratualmente.
Entretanto, diversas seguradoras oferecem coberturas adicionais que podem
incluir danos ao imóvel, pintura, multas contratuais, despesas judiciais e até
contas de consumo deixadas em aberto pelo locatário.
Essa diferença merece atenção especial no momento da
contratação. Muitas vezes, buscando reduzir o custo do seguro, opta-se por uma
cobertura mais restrita. O problema somente aparece ao término da locação,
quando o proprietário constata que determinados prejuízos não estão amparados
pela apólice e precisam ser cobrados diretamente do inquilino por meio de
negociação ou até mesmo de ação judicial.
Outro aspecto extremamente relevante diz respeito ao período
de vigência da cobertura. A seguradora somente responde pelos eventos ocorridos
durante a validade da apólice. Se o contrato permanecer ativo após o
encerramento do seguro, ou se houver demora na comunicação do sinistro, a
indenização poderá ser recusada, gerando prejuízos que poderiam ter sido
evitados com um acompanhamento adequado.
Por esse motivo, a documentação da locação assume papel
decisivo. O laudo de vistoria elaborado antes da entrega das chaves constitui
uma das principais provas para demonstrar o estado de conservação do imóvel. Ao
final da locação, uma nova vistoria permitirá identificar se houve apenas o
desgaste natural decorrente do uso ou se existem danos que ultrapassam aquilo
que normalmente se espera da utilização do imóvel.
Além das vistorias, é recomendável que sejam produzidas
fotografias, vídeos, laudos técnicos e orçamentos detalhados dos reparos
necessários. Quanto mais consistente for a documentação apresentada, maiores
serão as chances de êxito tanto perante a seguradora quanto em eventual demanda
judicial.
O PAPEL DA IMOBILIÁRIA
Em muitos contratos, a administração da locação é confiada a
uma imobiliária. Nesses casos, sua responsabilidade vai muito além da simples
aproximação entre proprietário e inquilino.
A administradora assume obrigações importantes, como
acompanhar a vigência do seguro fiança, orientar as partes sobre os limites da
cobertura, realizar vistorias técnicas, controlar a documentação da locação,
comunicar eventuais inadimplementos e providenciar o acionamento da seguradora
sempre que necessário.
Essas atividades exigem atuação diligente e permanente. A
perda do prazo para comunicação do sinistro, a ausência de documentação
adequada ou uma vistoria realizada de forma incompleta podem comprometer o
direito do proprietário à indenização.
Nessas hipóteses, caso fique demonstrado que a perda da
cobertura decorreu de falha da administradora, a imobiliária poderá responder
pelos prejuízos causados, observadas as regras do Código Civil e, quando
cabível, do Código de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade da imobiliária, portanto, não decorre
simplesmente da existência do prejuízo, mas da eventual falha na prestação dos
serviços que lhe foram confiados. Por isso, a administração profissional da
locação exige organização, controle documental e acompanhamento constante de
todas as etapas do contrato.
DIREITOS E DEVERES DO LOCATÁRIO
Embora o seguro fiança seja contratado em benefício do
proprietário, ele também representa uma importante vantagem para o locatário. A
principal delas é eliminar a necessidade de apresentar um fiador, exigência que
muitas vezes dificulta ou até impede a celebração do contrato de locação.
Contudo, essa facilidade não significa transferência
definitiva da responsabilidade para a seguradora. Caso ela efetue o pagamento
da indenização ao proprietário, poderá posteriormente cobrar do locatário os
valores desembolsados, conforme previsto no contrato de seguro.
Assim, o pagamento do prêmio não isenta o inquilino de
conservar adequadamente o imóvel nem de cumprir todas as obrigações assumidas
durante a locação.
A PREVENÇÃO CONTINUA SENDO O MELHOR INVESTIMENTO
Grande parte dos conflitos envolvendo contratos de locação
poderia ser evitada mediante medidas simples, como a escolha adequada da
modalidade de garantia, a análise detalhada da apólice, a realização de
vistorias completas e a manutenção de toda a documentação organizada durante a
vigência do contrato.
O seguro fiança representa um importante instrumento de
proteção patrimonial, mas sua eficácia depende da atuação responsável de todos
os envolvidos: proprietário, locatário, imobiliária e seguradora.
Quando cada parte conhece seus direitos e deveres, observa
os prazos estabelecidos e mantém documentação adequada, reduzem-se
significativamente as chances de litígios e aumenta-se a segurança jurídica da
relação locatícia.
Mais do que uma simples exigência contratual, o seguro fiança deve ser compreendido como um mecanismo de gestão de riscos, capaz de proporcionar tranquilidade às partes e contribuir para um mercado imobiliário mais seguro, transparente e equilibrado.
Johnny William Bradley é advogado especialista em
responsabilidade patrimonial e execução judicial
E mail: johnny.bradley@hotmail.com
End.: Av. Luís Frutuoso, nº 340, Vila Santana, Sumaré/SP
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